مشكلة الإسكان مشكلة وهمية في مصر لتوفر مقومات البناء أنما يوجد بعض المسببات لوجودها الحالي كظاهرة وتلك المشكلة هي السبب الخفي لمشاكل مصر كلها وتدل كل الإحصائيات على زيادة أعداد المساكن أكثر من الأسر . فأين المشكلة ؟ إنما هي صرخة المحتاجين بحثا عن المأوى وأغنية ينشدها البعض من أجل مصلحته بدليل أن كل الإحصائيات أكدت أن عدد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر ففي عام 1986 كان عدد الشقق الفارغة 1.8 مليون شقة والآن 3 مليون شقة فارغة في حين الاحتياج السنوي ربع مليون شقة أى لدينا من الشقق ما يكفى لــ12 سنة قادمة وفى حين أن الإحصائيات تقول أن عدد عقود الزواج 525 ألف عقد زواج سنوي أي لدينا حاجتنا من السكن لمدة حوالي 6 سنوات قادمة أي أن مشكلة الإسكان بسبب عدم استغلال الشقق وليس بنقصها . مشكلة الإسكان مشكلة لا تئن منها الدول النامية فقط بل العالم المتقدم والنظم العالمية كلها فشلت فى حلها ففي الدول الرأسمالية يعتبر المسكن سلعة شأنه شأن أى سلعة أخرى والعرض والطلب هو المقياس لها ولقد وجد " وليم ستيف " بأن مقدار الزيادة فى سعر البيت قد بلغ 75 % في لندن خلال السنتين 71، 72 علما بأن الثمن قد ارتفع في إحدى المدن الإنجليزية التي تتمتع بالحكم الذاتي من 2397 دولار سنة 58 إلى 84600 دولار عام 1960 ولقد بات واضحا أن زيادة الأثمان للوحدة السكنية الواحدة بمقدار 35.5 مرة خلال عامين لم يكن وليد التطور الكبير في بنود التكاليف الإسكانية بقدر ما يرجع إلى الارتفاع الجنوني في هامش الربح نفسه . وفى الدول الاشتراكية يعتبر المسكن خدمة تقدمها الدولة لمواطنيها وفشلت أيضا للصعوبة المالية ولذا أقدم ورقة العمل هذه تحت مفاهيم معينة هو أن الإنسان خليفة الله في الأرض وكل شيء سخره الله له التصرف كيفما يشاء ولكن للمجتمع حق أو نصيب في ما يملك دون اعتداء على حرية الأول فيما يملكه أي أن المسكن ضرورة تسقط أن وجدت دون تحديد للملكية أو الإيجار أنما ما زاد عن الضرورة يدفع عنها المالك زكاة أو ضريبة في حالة عدم الاستغلال بيعا أو تأجيرا .

وإن حصر مشكلة الإسكان في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يبعد مشكلة الإسكان عن أساسها وجذورها مثلها مثل مضغ اللبان يحرك الفم والمعدة لكن لا يفيد الجسم والواقع الفعلي لأزمة الإسكان يرجع إلى عدة عوامل أهمها هو تغير نمط الإسكان من الاعتماد على الخامات المحلية وأدوات بناء يدوية عند البناء إلى البناء باستخدام الخرسانة المسلحة والمعدات الحديثة ذات التكلفة العالية مما مثل عبء مالي كبير على راغبي البناء وكذلك أيضا السيكولوجية الاقتصادية فنحن نحتقر الصناعة فلجأنا ونلجأ دائما إلى الأنشطة المعمارية ذات الخطورة الأقل بل ومضمونة المكسب وخصوصا أن القوانين الحالية لا تفرض ضرائب على عدم استغلال السكن وبالإضافة إلى مرور الإسكان في مصر بنقص في مواد البناء أثناء الحرب العالمية الثانية لحاجة المجهود الحربي لتلك المواد. وأيضا إلى صدور قوانين تتعلق بتخفيض الإيجار أو تجميده وخلافه مما أدى لوقوع مشاكل جمة بالإضافة إلى عدم قدرة أي حكومة من الناحية المالية على الوفاء ببناء المساكن لمواطنيها مما أدى إلى تدخل البنوك في عمليات البناء والنشاط العقاري ( استثمارا ) مما أدى إلى غلاء المساكن والأنشطة! المعمارية نظرا لرغبة البنك في الكسب بالإضافة إلى ربح المستثمرين أنفسهم فأصبح العبء على المواطن الراغب في السكن مضاعفا . إضافة إلى وصول بعض المقاولين إلى بعض مراكز التشريع وصنع القرار مثل مجلس الشعب فبات من مصلحتهم بقاء المشكلة كما هي وأشاعوا بوجود نقص كبير في أعداد وحدات السكن رغم أن معظم الإحصائيات أوضحت أن أعداد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر بالإضافة إلى أنه في السنوات الماضية زادت نسبة الاستثمار العقاري مقارنة بالأنشطة الأخرى الإنتاجية . هذا النشاط الذي يمتاز بطول الدورة الاستثمارية ( دورة رأس المال ) له مما أدى إلى عدم قدرة الأشخاص على تحمل الإيجارات الجديدة وعدم تناسب الدخول مع القيم الإيجارية وأيضا تركيز الأنشطة الصناعية والتجارية في أماكن معينة وأخيرا وضع صيغ غير مناسبة للعلاقة بين المالك والمستأجر. لا توجد دولة في العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن والإسكان هو مذلة الحكومات وقتما تحدث المشكلة تطيع الحكومات ما يملى عليها من شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدرة المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء لذا يجب 1- إنشاء صندوق إسكاني وظيفته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد راغبي البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج اعتمادات الحكومة وهى كالتالي :- – ضريبة عدم الإشغال على الشقق الفارغة وضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء وكذلك الأراضي الغير مستغله . – التأمين الذي يدفعه المستأجر لدى صندوق الإسكان ليرد للمؤجر عند انتهاء العلاقة الإيجارية . – ثلث أرباح المراكز التجارية التي سوف تقام فى المجاورات المختلفة . ـ - قيمة إيجار المساكن التي سوف تؤجر فى المدن بواسطة مجلس المدينة . – قيمة إيجار المباني التي سيتنازل أصحابها عنها بعد تعويضهم بأراضي في المدن الجديدة ومنحهم قروض . وبالنسبة للفرد يستطيع البناء من خلال الاقتراض من صندوق الإسكان – أو بواسطة مشاركة المستأجر – أو التعاقد مع شركة مقاولات أو شراء مواد البناء بضمان صندوق الإسكان المقترح . 2- علاقة إيجاريه جديدة قانون الإسكان القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونية لكنه لا ينفع كعلاقة غير محددة المدة وزيادة الإيجارات فيه ظلما جديدا للمستأجرين أنما يجب تعديل العلاقة الإيجارية على أن تتضمن زيادة غير فورية للإيجار ولأن للدولة والمستأجرين حقوق للتحول من حالة المثل إلى حالة الثمنية . القانون الجديد ( 4 لسنة 1996 ) ومثله في السعودية ودول الخليج الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكن الزيادة عند التجديد غير منطقية لذا فإن الحل المقترح هو قيام لجنة اقتصادية اجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقاري وتقوم وزارة الإسكان فى 1/1، 1/7 من كل عام بإعلان تلك القيمة بناءا على سعر تلك الأوزان فى الأسواق وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب في بيع الشقة أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج . المفهوم العام لبنود ورقة العمل :- – تقسيم البلاد إلى مجاورات وهمية وإعطاء كل قطعة أرض أو بيت أو شقة رقم كودي يدل موقعه وتدون الشقة في السجل العقاري وأيضا أسم المالك والمستأجر أن وجد ................ الخ وإنشاء شهادة بيانات لكل منهم . – يتم التعامل مع الشقق والأراضي كتعامل الإسلام مع الذهب والإبل ما زاد عن القيمة التي حددها الإسلام وجبت الزكاة أو الضريبه إلا العوامل منها فلا تجب الزكاة عليها ففي السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو تمليكها . – تفرض ضريبية الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء على كل الشقق وذلك بتقديرات أشبه بالرمزية تبعا لمساحات محددة وجب على المالك أو المستأجر للشقة دفع المتم للقيمة الواجبة في حالة الاستهلاك أقل من القيمة وفى حالة الاستهلاك أعلى من القيمة لا يدفع شيء . – وجب على المستأجرين الجدد دفع مبلغ تأمين يحفظ لدى صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند انتهاء العلاقة الإيجارية . – قيام لجنة اقتصادية اجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجار العقاري وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب في بيع الشقة أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج . - بالنسبة للمساكن القديمة تكون تحت تأثير علاقتين إيجاريتين بحيث تكون القيمة الأعلى لمصلحة المالك العلاقة الأولى هي العلاقة القديمة بين المالك والمستأجر والعلاقة الثانية هى أن القيمة الإيجارية من الآن ولمدة 5 سنوات قادمة الإيجار صفرا وبعد 5 أخرى يكون ربع قيمة الإيجار للشقة المثيلة لها من حيث المساحة وبعد 5 أخرى يكون النصف وبعد 5 أخرى ثلاث أرباع وبعد 5 أخرى القيمة كاملة كالشقة المثيلة لها من حيث المساحة . – أصحاب الشقق في المدن الجديدة والتي عليها أقساط يحق لهم تأجير شققهم لأي شخص يختارونه على أن تدفع القيمة الإيجارية لصندوق الإسكان مقابل توقفه عن سداد بقية أقساط الشقة طوال فترة الإيجار بشرط دفع الحاجز للشقة ربع قيمة الشقة نقدا . – يحق لأي مستأجرين قدامى تبادل السكن بدون أذن المالك على أن يكون كلا منهما مستأجر ثان للملاك . - إنشاء جمعيات اقتصاديه واجتماعيه وثقافيه تدار بواسطة القاطنين في المجاورة على أن توزع الأرباح بالتساوي بين صندوق الإسكان وخدمة المجاورة وأرباح للقاطنين في المجاورة وكذلك لاحقا في الوادي العجوز . – خيارات مقدمة . أ – يجوز لمالك أي عقار في الوادي العجوز التنازل عن عقاره مقابل أرض كاملة المرافق في المدن الجديدة وقرض حسن كامل وإيجار منزله لمدة 10 سنوات و تؤول الملكية بعدها لصندوق الإسكان . ب – يجوز للمستأجرين القدامى تأجير شققهم لأي شخص يريده المؤجر مقابل القيمة الإيجارية الجديدة على أن تبقى العلاقة بين المستأجر الأول والمالك كما ورد في البند (6 ) وتظل هذه العلاقة لمدة 20 سنة بعدها تنتهي علاقة المستأجر الأول بالمالك . ج – يعطى لصاحب أى عقار في الوادي العجوز السماحية لهدم منزله وإعادة بنائه في خلال فترة 5 سنوات الأولى فقط بشرط إعادة تسكين المستأجرين ومراعاة شروط تنظيم الطرق بغض النظر كانت أرض المنزل حكر أم لا .

دور ورقة العمل كبير في حل مشاكل البلد بعيدا عن ميزانية الحكومة بل هي تقضى على الأقل على 40% من مشاكل البلاد وهى تنقل دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين وتسعى لتهذيب الاستثمار العقاري لأنه قطاع خدمي داخلي ولان تسييد هذا القطاع مفسدة اقتصادية وإسكانية وكذلك ترفع الورقة شعار " القرية لفلاحيها " لأن التعدي على المتخللات والأراضي الزراعية مذبحة اقتصادية وتدرأ الورقة مخاطر جمة تهدد الأمن القومي وتسبب سيولة مرورية وتلك الورقة متوافقة تماما مع أحكام الشريعة الإسلامية وبنود الدستور وتقضى على الكثير من مشاكل الزراعة والصناعة والسياحة وتحدث ثورة فى مجال المحليات ويقضى على الكثير من المحرمات والقضايا القانونية ويستحدث نظام بريدي ليس له مثيل في العالم ويقضى تماما على غلاء الأسعار وهى أكبر مشروع حضاري يقضى على الهوالك الاقتصادية .